房屋存在租赁的情况下是否可以买卖

钱铭铭

二手房“买卖不破租赁”，所以在购买时，一定要了解清楚房屋是否存在租赁的情况，慎重购买租赁关系尚未解除的房屋。若您急需使用该类房屋，建议您详细询问卖家该房屋租赁的期限何时终止，并向其索要租赁合同的复印件。否则就会发生如下案例中的”窘况“——

【案例经过】

2012年8月，赵女士和王先生通过房产中介达成房屋买卖的意向，后三方共同签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定王先生将其承租的一套公产房出售给赵女士，房屋成交价格565,000元，合同签订当日赵女士支付给王先生1万元定金，剩余购房款由赵女士于2012年9月1日之前支付给王先生。双方签订合同时，赵女士知道王先生已将该房屋出租给他人，由于赵女士购买该房屋是为了给其父母居住，于是王先生口头承诺租户可以随时搬走。

随后赵女士按照合同约定将剩余全部购房款支付给了王先生，双方也办理完毕了房屋过户手续。根据双方房屋买卖合同的约定，王先生应于全款到账3日之内将房屋交付给赵女士。可是虽经赵女士多次催促，王先生却一直不予理会，拒绝将房屋交付给赵女士。赵女士的父母因无法及时入住该房屋而被迫另行租房，故赵女士起诉至法院，要求王先生按照合同约定支付房屋售价10%的违约金56500元，另其要求承租户腾房的请求因得不到法律支持而未予受理。该案在法院审理过程中，王先生解除了与承租户的租赁关系，将房屋交付给了赵女士。最后法院判决王先生支付给赵女士违约金8000元。

【法理分析】

根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条即是对买卖双方在订立买卖合同时，应遵循“买卖不破租赁”原则的规定。买卖合同的生效并不会自动终止买卖标的物之前已存在的租赁关系，相反，买受人还应代替出卖人，继续履行原来的租赁合同。该条法律规定设定的目的和意义在于：当买卖关系和租赁关系同时存在于一个标的物之上时，法律优先保护已成立的租赁关系。

在本案中，赵女士与王先生在签订《房屋买卖居间合同》时，已明确知道王先生已将该房屋出租给他人，双方的租赁关系尚未解除，却仍然购买该房屋，其对于该房屋不能及时交付承担着较大的法律风险。所以，当赵女士想一并起诉要求承租户腾房的请求不会受到法律支持，其也因王先生的违约行为而使其父母被迫在外租房造成了相应的损失。此外，根据《合同法》及《合同法司法解释二》规定，合同约定的违约金过高，超过造成的损失百分之三十的，经当事人请求，法院可以酌情减少。故法院根据王先生的违约行为给赵女士所造成的损失，综合各方面因素酌情确定王先生支付赵女士违约金8000元。

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