楼盘操盘手降价房必是品相差的产品

“房子降价，你出不出手？”在这一轮楼市博弈中，开发商在摸购房人承受力的最高线，而购房人也在探开发商的最低点。结果，谁赢谁输，至今未见分晓。

政策调控、成交低迷、开发商降价……貌似与2008年时相近的楼市现象，事实上却大相径庭。一知名楼盘操盘手坦言：“这里面的学问大了，先降后降都有说法。2008年是一线品牌带头降，谁降谁出货；而如今即使降价也不能大量出货，因此谁都不愿意戴上‘领降大哥’的帽子。”在今天的楼市乱战中，开发商都已不再追求“日光盘”，能卖到50%就算是不错的成绩，但即使是这个降低了的标准，绝大多数楼盘也达不到，“一般开盘也就销售20%左右。”

以前“先低后高” 现在“先高后低”

年景好时，先卖次房子，再卖好房子，一次次提价；眼下，先卖好房子，再卖次房子，一次次探底……在楼市“冬季”，开发商的招数和好年景时正好相反。

●现场

报价一个更比一个低

“那个价格也没卖出去过房子，已经作废了”

上周，记者一踏进北京像素售楼处，帮忙卖房的中原地产销售人员就把记者拉到“楼盘公示价格表”大板前，该人士手指着牌子介绍说：“如今11600元/平方米的价格，比这上面的标价要低一半左右。”此时，北京像素的一位销售人员走过来，一边拉记者去看沙盘，一边说：“别看那个牌子了，那个价格也没卖出去过房子，已经作废了。”

听记者对南5号楼9层的房子感兴趣，该销售人员立刻给记者算起了价格：“以一套48.83的户型为例，贷款总价是589399元，单价为12070元/平方米；如全款购买，总价则变为551373元，单价为11291.69元/平方米。”记者发现，这个价格比在表上的9层各户型价格，均低了8000元至11000元。

记者从北京房地产交易管理网查阅到，南5号楼的拟售均价22500元/平方米，实际销售均价是网上申报价的5.16折。“全款购买，至少比贷款还能再打个95折。”但记者注意到，为了让记者看到全款比贷款更划算，该销售人员给记者推荐这套房子的全款价格是按贷款价格的9.35折算的，比其所言的规定折扣还要更便宜些。

●内幕

高价试市场降价为出货

“真正计划卖房了，再适当调低价格”

“定房价是件非常不容易的事情。首先看项目一次推出的量是多少。要是只推一栋楼，自然希望是‘日光盘’；如果一次性推多个楼盘且量大，也是一天销完，那领导就认定把价格定低了，要受批评的；如果开盘没销售量，很显然就是定高了，只能降价二次开盘。”一个知名楼盘的操盘手冯先生透露说。

同时，冯先生还透露，除了定价失败外，开发商也玩“高价捂盘”的手段。“按照建委规定，北京项目拿到预售许可证三天内必须开盘，也有开发商拿了许可证不想开盘，就故意把申报价定得很高，买房人自然也不甘心出手。开发商等到真正计划卖房了，再结合市场情况适当调低价格。”

2011年5月1日，北京市开始实行商品房销售明码标价，其中规定北京所有商品房要实行“一房一价”，严防开发商“坐地涨价”，但对开发商下调申报价的范畴并没有细则约定。

手段：“降价房必是品相差的产品”

“紧邻马路边，没有天然气且商业水电，一层30多户全部开间，居住密度极高，整个楼都不是正南正北方向，产权不足50年……”这就是正在以11600元/平方米促销的北京像素南5号楼的真实情况。

冯先生告诉记者：“好位置好户型的房子，永远不会降价，所谓降价的楼栋或户型，必然属于楼盘中品相差的产品。”从事房地产企划工作多年的张娟（化名）赞同上述说法：“这次推出的低价楼，是因为旁边有个大烟筒，周边环境差，属于项目中位置最不好的两栋楼。”

“楼市火爆时，项目必然从边角地方、同项目内性价比差的楼栋开始低价卖，同时掺和上部分好房源，顺势提价。越是往后卖，位置和产品就越好，涨价也顺理成章。楼市低迷时，为了用单价吸引买房人，有的项目先卖部分好地段的楼栋，再低价推出低性价比的房子，让消费者看到价格差。”张娟透露说。12下一页阅读全文

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